Pagamento di acconto in base al contratto preliminare – detrazione I.V.A.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24671 del 3 ottobre 2019, intervenendo in relazione al trattamento IVA relativo all’acconto pagato in occasione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, ha recepito il principio stabilito dalla Corte di Giustizia Europea con la pronuncia riferita alle cause riunite C-660/16 e C-661/16 del 31.05.2018, secondo cui per la fattispecie in esame elemento determinante per la detraibilità dell’IVA è rappresentato dalla certezza dell’operazione futura a cui il preliminare risulta preordinato.

La fattispecie considerata dalla Cassazione è di particolare rilievo in quanto, nella circostanza in cui il preliminare non si concretizzi in un successivo atto traslativo di carattere definitivo, sono frequenti le contestazioni degli Uffici in merito ad un’asserita inesistenza ed elusività dell’operazione con conseguente disconoscimento del diritto alla detrazione esercitato.

L’inesistenza di un’operazione assoggettata ad IVA – che deve essere in ogni caso verificata sulla base dell’analisi di elementi fattuali – come nel caso in esame può ben assumere le vesti di un contratto preliminare stipulato tra soggetti passivi che sin dal momento della sua sottoscrizione sapevano e non potevano ragionevolmente ignorare che tale cessione poteva non realizzarsi (Corte di Giustizia Ue, cause riunite C-660/16 e C-661/16).

Una siffatta situazione porterebbe quindi a privare l’atto di effetti rilevanti ai fini IVA e qualificarlo come “inesistente”, con le conseguenze dell’indetraibilità ed inesigibilità dell’imposta in capo a cessionario e cedente.

A corollario di quanto sopra esposto, i giudici di legittimità rammentano che, oltre alla necessaria fondatezza della prestazione, ai sensi dell’art. 6 primo e quarto comma del DPR 633/72, nell’ipotesi di cessione di immobili il versamento di un acconto sul prezzo con emissione della relativa fattura è soggetto a IVA alla data in cui è emessa la fattura o in cui è effettuato il pagamento, limitatamente all’importo fatturato o pagato, e l’esigibilità del tributo (in capo al cedente), che è legata al momento dell’effettivo incasso, è condizione sostanziale ai fini dell’esercizio alla detrazione (da parte del cessionario).

I principi generali che vengono pertanto statuiti dai giudici di legittimità con la sentenza in esame, in tema di legittimità della detrazione dell’IVA relativa al pagamento di un acconto per preliminare di compravendita immobiliare, sono:

• Natura non elusiva dell’operazione sottostante al preliminare, accertabile attraverso l’interpretazione del contratto preliminare.
• Il diritto alla detrazione dell’IVA nasce in relazione all’avvenuto incasso dell’acconto e coincide con il momento di esigibilità dell’imposta.