Novità Superbonus 110%: lo Studio n. 27-2021/T del Notariato

La difficile definizione di “condominio”

 

La Commissione Studi Tributari del Consiglio Nazionale del Notariato ha approvato lo Studio n. 27-2021/T in materia di Superbonus 110%.

Tra i temi affrontati ed analizzati con tale lavoro, merita rilievo quello relativo alle caratteristiche che devono avere gli immobili al fine di essere qualificati quali “condominio” con diritto ai benefici fiscali previsti dal cosiddetto decreto rilancio (dl 34 del 19 maggio 2020) convertito nella legge 77/2020 del 17 luglio 2020.

Più precisamente, il Notariato affronta, con il richiamato Studio, le criticità dovute all’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate (AE) in merito alla definizione di “condominio”.

Al riguardo l’AE fa esclusivo riferimento alla definizione del Condominio prevista dalle norme del Codice Civile in vigore, le quali escludono tale fattispecie nel caso vi sia un unico proprietario dell’immobile, seppur frazionato in diverse unità immobiliari.

In tal caso, appare difficile fare riferimento alle “parti comuni” che, come noto, sono la base sulla quale si costruisce la possibilità di accesso al beneficio fiscale, con i cd. interventi trainanti, che si distinguono da quelli “trainati”, normalmente effettuati sulle singole unità immobiliari dei vari condomini.

Ne deriva, che l’AE privilegia una visione “soggettiva” del condominio piuttosto che porre l’accento su di una valutazione “oggettiva” incentrata sulle parti comuni di un edificio, che pure esistono anche quando l’edificio appartenga ad un solo soggetto. Se, ad esempio, un soggetto è unico proprietario di un fabbricato costituito da otto unità immobiliari, pur esistendo di fatto parti comuni dell’edificio, la mancanza di una situazione giuridica qualificabile come condominio determinerebbe, a parere dell’Agenzia delle Entrate, l’impossibilità di accedere al superbonus.

A questo punto, lo Studio del Notariato si focalizza nell’individuazione di possibili soluzioni al caso relativo all’unico proprietario di un complesso immobiliare che voglia avere accesso al superbonus 110%.

E così, sempre secondo il parere del Notariato, nel caso di unico proprietario (fisico o giuridico) di un intero fabbricato, al fine della nascita del condominio, sarà necessario e sufficiente che tale soggetto trasferisca, a qualsiasi titolo, uno o più appartamenti ad altro soggetto.

Peraltro, con la nuova legge di bilancio 2021, il legislatore ha previsto che al superbonus si possa accedere anche per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone. Secondo il citato Studio, appare plausibile, anche se non vi è letterale indicazione, che le pertinenze, a questo specifico fine, non vadano calcolate.

Tenuto conto di tale ultima disposizione, onde ottenere il bonus fiscale, appare possibile, prima dell’inizio dei lavori, procedere ad un accorpamento tra le unità abitative eccedenti il limite normativo, per esempio, in caso di cinque unità, sarebbe necessario accorparne due, onde totalizzare quattro unità abitative.

Sul punto, vale la pena di sottolineare che tale soluzione, può considerarsi legittima soltanto qualora sia supportata da idoneo provvedimento edilizio abilitativo, siano stati eseguiti e conclusi i lavori di accorpamento e sia stata effettuata la variazione catastale prima dell’inizio dei lavori che danno accesso al superbonus.