Il nuovo Modello RLI per l’opzione alla cedolare secca sulle locazioni commerciali

Con il provvedimento n. 64442 del 19 marzo 2019 l’Agenzia delle Entrate ha integrato il modello RLI, le relative istruzioni e le specifiche tecniche per la trasmissione telematica, dando la possibilità di esercitare l’opzione per il regime della cosiddetta “cedolare secca” anche per i contratti che hanno ad oggetto unità immobiliari commerciali appartenenti alla categoria catastale C/1 e relative pertinenze se congiuntamente locate, al fine di recepire le nuove disposizioni contenute nella legge di Bilancio 2019.

Requisito fondamentale per l’opzione alla cedolare qualora si tratti di unità immobiliare appartenente alla categoria catastale C/1 è dato dalla superficie complessiva della stessa che non può essere superiore a 600 metri quadrati al netto delle pertinenze. Non risultando essere specificate le modalità di determinazione di tale superficie si ritiene di poter far riferimento a quella catastale determinata secondo quanto previsto dal DPR n. 138/1998, e riportata nella visura catastale, anziché a quella commerciale.
Così come previsto dall’articolo 1 comma 59 della Legge 145/2018, il regime non può essere applicato a contratti di locazione commerciali:

  • già in corso nel 2018;
  • stipulati nel 2019, se alla data del 15/10/2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Il citato provvedimento istituisce un periodo transitorio di due mesi, dal 20 marzo al 19 maggio, nel quale saranno accettati sia il precedente che il nuovo modello, mentre a partire dal 20 maggio sarà obbligatorio l’utilizzo del nuovo modello RLI.
Nel nuovo Modello RLI, l’esercizio dell’opzione per la tassazione con “cedolare secca” dovrà avvenire:

  • in sede di prima registrazione nel quadro D “Regime di tassazione” del Modello RLI 2019;
  • per le annualità successive sia nel quadro A “Tipologia di regime” sia nel suddetto quadro D;

sia che si tratti di contratti di locazione ad uso abitativo, sia che si tratti di registrazione di contratti di locazione aventi ad oggetto immobili inclusi nella categoria catastale C1 (negozi e botteghe, ovvero locali destinati all’attività commerciale volta alla vendita o rivendita di prodotti).

L’Agenzia delle Entrate con il provvedimento che qui si commenta ha fornito un importante chiarimento con specifico riferimento alle locazioni abitative, ovvero non possono fruire del regime agevolato i conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa/lavoro autonomo, che utilizzino l’immobile oggetto di locazione per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Si rammenta che l’applicazione della “cedolare secca”, vincola il locatore:

  • per l’intera durata del contratto, se l’opzione avviene alla stipula;
  • per la durata residua del contratto, in caso di opzione esercitata a partire dagli anni successivi al primo.

L’opzione può essere revocata su facoltà del locatore, in ciascun anno successivo a quello in cui l’opzione è stata esercitata, tenuto conto che deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento obbligando quindi al versamento della relativa imposta.

Giova rammentare che, anche nel caso di locazioni commerciali, l’opzione per la “cedolare secca” obbliga alla comunicazione in via preventiva da parte del proprietario nei confronti del conduttore a mezzo raccomandata della rinuncia all’esercizio della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione.