Locazione ad uso non abitativo: quando il patto traslativo degli oneri tributari gravanti sull’immobile non è nullo

La clausola contrattuale che pone in capo al conduttore l’onere di pagare ogni tassa e imposta relative al bene locato è lecita se il pagamento si configura come un’integrazione del canone complessivamente dovuto al locatore.

Questo il giudizio espresso dalla Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, nella recente sentenza n. 6882/2019, relativa alla validità della clausola di un contratto di locazione commerciale che attribuiva alla società conduttrice l’obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo al bene locato, tenendone conseguentemente “manlevato” il locatore, tenuto invece al pagamento delle sole tasse, imposte ed oneri relativi al proprio reddito.

Ad agire in giudizio era stata la società conduttrice dell’immobile (un ufficio), al fine di ottenere la restituzione degli importi versati in ragione della clausola contrattuale di cui sopra, deducendone la nullità in quanto volta a riversare l’onere relativo ad ICI e IMU su un soggetto diverso da quello tenuto per legge a subire il relativo sacrificio patrimoniale, in contrasto con i principi di cui all’art. 53 Cost., a tenore del quale tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della propria capacità contributiva.

Secondo la Sezione remittente si poneva la necessità di chiarire se, al di là delle ipotesi in cui vi siano divieti espressi di traslazione dell’imposta, l’art. 53 Cost. (norma di natura imperativa) possa costituire un limite generale all’autonomia negoziale privata in tema di individuazione del soggetto passivo dell’imposta, impedendo alle parti di neutralizzare pattiziamente gli effetti della capacità contributiva.

Nella decisione in commento la Suprema Corte ha fatto propri alcuni principi argomentativi già condivisi dalla giurisprudenza di legittimità:

– confermando il carattere di centralità che il dovere tributario è andato assumendo nell’ordinamento costituzionale;

– sottolineando come l’autonomia privata non possa contravvenire al criterio della progressività dell’imposta (art. 53 Cost.);

– rilevando che nel vigente sistema costituzionale tributario non basta che l’obbligazione fiscale sia adempiuta oggettivamente in modo completo, ma altresì esclusivamente dal soggetto che per legge ne ha l’obbligo;

– evidenziando, da ultimo, che il patto traslativo d’imposta è nullo solo quando per effetto dello stesso l’imposta non viene corrisposta al fisco dal percettore del reddito, non anche nella diversa ipotesi in cui la clausola contrattuale con cui si stipula l’accollo abbia per oggetto non già direttamente il tributo ma una somma di importo pari al tributo, avente la funzione di integrare il prezzo della prestazione negoziale (in questo caso, del canone locativo).

È su questi presupposti che la Corte di Cassazione ha quindi respinto il ricorso del conduttore, interpretando la clausola in questione alla luce delle pregresse trattive intercorse fra le parti e dell’interesse pratico che con la specifica previsione in argomento avevano inteso realizzare, concludendo che, nel caso di specie, esse avevano voluto determinare il canone di locazione in due diverse componenti, una costituita dal canone propriamente detto, l’altra come componente integrativa di tale misura, costituita dalla pattuizione volta a porre in capo al conduttore gli oneri tributari relativi al bene locato.