Il fabbricato da demolire non è area edificabile

Con la Circolare 23/E del 29.07.2020 l’Agenzia delle Entrate ha preso atto di un’interpretazione, ormai costante e confermata da più interventi della giurisprudenza di merito, favorevole ai contribuenti secondo la quale se oggetto del trasferimento immobiliare è un fabbricato, tale trasferimento non può essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno nell’ipotesi in cui l’edificio sia destinato alla totale demolizione.

Con la Circolare 23/E l’Agenzia delle Entrate supera la precedente Risoluzione 395/E del 22.10.2008 con cui aveva stabilito che la vendita a titolo oneroso di fabbricati oggetto di interventi di recupero dovesse essere trattata come cessione di aree edificabili in presenza di elementi certi, quali:

  • il rilascio di un permesso di demolizione e ricostruzione;
  • un prezzo di cessione superiore al valore venale del fabbricato.
  • l’esistenza di un piano urbanistico di recupero o riqualificazione;
  • la cessione dell’immobile ad un’impresa di costruzioni che demolisca il fabbricato successivamente al suo acquisto al fine di costruirne uno nuovo;

Le interpretazioni susseguitesi nel corso degli anni – discordanti tra giurisprudenza e Amministrazione Finanziaria – hanno avuto riflessi impositivi rilevanti, connessi alla emersione di una plusvalenza sulla cessione a titolo oneroso dell’immobile. Infatti, le condizioni per la tassazione della plusvalenza differiscono a seconda che quest’ultima sia generata dalla cessione di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni oppure dalla cessione a titolo oneroso di terreni edificabili.

Nel primo caso, condizione per l’imponibilità della plusvalenza è l’intervenuta cessione entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione; mentre, nel secondo caso, l’imponibilità della plusvalenza non soggiace ad alcune condizione temporale, ma solamente alla destinazione edificatoria dell’immobile oggetto di cessione.

L’orientamento ormai costante della giurisprudenza, ora confermato anche dall’Amministrazione Finanziaria, si basa sulla circostanza per la quale se su un’area esiste un fabbricato, questa debba dirsi già edificata in quanto la potenzialità edificatoria deve considerarsi consumata.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi concluso ritenendo superate le indicazioni contenute nella precedente risoluzione del 2008 e, anche in considerazione dei risvolti impositivi dati dalla nuova interpretazione, ha invitato gli Uffici a non proseguire eventuali contenziosi pendenti in contrasto con i principi espressi dalla giurisprudenza di merito.

Martina Borlandelli