Gli abusi edilizi bloccano il Superbonus?

In base alla disciplina generale, su un edificio che presenta abusi edilizi si possono realizzare solo opere di manutenzione, mentre tutte le innovazioni e migliorie possono essere autorizzate solo in un contesto di piena legittimità e regolarità edilizia dell’immobile; alla luce di questo principio, sarebbe quindi da escludere la possibilità di accedere ai bonus fiscali se non ci si trova in una situazione di partenza completamente regolare.

Tuttavia, è necessario distinguere 3 tipologie di abusi edilizi:

• abusi che derivano dall’utilizzo di un tipo di provvedimento diverso da quello previsto per un dato intervento (ad esempio una DIA invece di una concessione edilizia);
• abusi inferiori alla soglia di tolleranza del 2% (art. 34-bis, comma 1 del DPR 380/2001)
• abusi superiori alla predetta soglia di tolleranza del 2%.

Se l’abuso deriva soltanto dal fatto di aver utilizzato un tipo di provvedimento autorizzativo diverso da quello previsto per quel dato intervento, sarà comunque possibile beneficiare provvisoriamente del Superbonus, purché venga richiesta la sanatoria: a tal fine i contribuenti dovranno trasmettere copia della domanda di permesso in sanatoria nonché, entro sei mesi dalla sua notifica, copia del provvedimento definitivo di sanatoria, all’Agenzia delle Entrate.

Per evitare di immobilizzare tutte quelle situazioni che presentano degli abusi minimi, viene concesso il beneficio del bonus fiscale se le irregolarità sono inferiori alla soglia di tolleranza del 2% in altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, nel rispetto delle destinazioni e degli allineamenti. In questo particolare caso, per poter beneficiare dell’agevolazione è necessaria una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà indicante la data di inizio lavori e la tipologia dei lavori o una dichiarazione di eccedenza limitata al 2%.

Se, invece, si intende richiedere il bonus per edifici che presentano abusi superiori alla soglia di tolleranza del 2%, sarà necessario ripristinare la situazione di legittimità rimediando ai preesistenti abusi tramite una domanda di sanatoria, demolendo il manufatto abusivo o versando una sanzione pecuniaria.

Alla severità del principio generale pone parzialmente rimedio, la circolare ministeriale n. 41714/2003 che ammette la possibilità di effettuare opere edili anche in presenza di abusi edilizi purché prima dei nuovi lavori sia stata chiesta la sanatoria. In attesa della sanatoria urbanistica è comunque possibile avviare i lavori e beneficiare del bonus, ma sul committente grava il rischio che la sanatoria abbia esito negativo.

Un caso particolare, infine, è rappresentato dagli abusi che interessano le unità interne di un edificio condominiale. Il comma 13-ter dell’articolo 119 del DL 34/2020 prevede a tal proposito che le asseverazioni dei tecnici in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari siano riferite esclusivamente alle parti comuni: pertanto, irregolarità urbanistiche sulle unità interne non andranno ad intaccare la possibilità, per il condominio, di beneficiare del superbonus per gli interventi sulle parti comuni.