Contratti di superficie su terreni agricoli – durata e trascrizione

Con l’entrata in vigore del Decreto “Agricoltura” (DL 63/2024, conv. L. 101/2024), il legislatore ha introdotto una disciplina innovativa che incide in modo significativo sui contratti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli destinati all’installazione di impianti a fonti rinnovabili. In particolare, l’art. 5, comma 2-bis, prevede ora una durata legale di 6 anni, con rinnovo automatico per ulteriori 6 anni, applicabile sia ai contratti definitivi che ai preliminari, stipulati a partire dal 14 luglio 2024.

La disposizione si pone in continuità con la Risoluzione n. 23/E del 2025 sull’imposta di registro, già oggetto di un nostro precedente approfondimento disponibile QUI, offrendo un tassello ulteriore al quadro normativo e operativo. Se da un lato la Risoluzione ha chiarito l’aliquota applicabile (9%) per gli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli, dall’altro il decreto interviene sulla struttura contrattuale, imponendo limiti inderogabili di durata e prevedendo regole specifiche per il rinnovo, anche tacito.

La risoluzione 4/2025: cosa cambia per i contratti preliminari

A completamento, l’Agenzia delle Entrate è tornata sul tema con la Risoluzione n. 4/E del 2025, chiarendo gli impatti della nuova normativa sui contratti preliminari di costituzione del diritto di superficie.

Due i punti critici affrontati:

• la compatibilità tra la durata legale (6+6 anni) e la trascrizione del preliminare, che ex art. 2645-bis c.c. ha efficacia massima triennale
• la necessità (o meno) di una nuova trascrizione per i contratti in corso al 14 luglio 2024, ora prorogati ex lege

L’Agenzia ha fornito una lettura coerente e conservativa della nuova disciplina. In particolare, ha chiarito che per i contratti già in essere alla data del 14 luglio 2024 non è necessaria alcuna nuova trascrizione, poiché la proroga della durata opera automaticamente per effetto della legge. Quanto ai nuovi contratti preliminari, resta ferma la possibilità di trascriverli, ma l’efficacia della trascrizione è comunque limitata a tre anni, anche se la durata sostanziale del contratto, per legge, è fissata in sei anni con rinnovo automatico per altri sei.

Un quadro normativo ora più stabile

Con queste ultime novità, si può affermare che il quadro giuridico e fiscale relativo alla costituzione del diritto di superficie per impianti a fonti rinnovabili su terreni agricoli sia sostanzialmente definito:

• l’aliquota di registro è fissata al 9% (Risoluzione 23/E/2025 – scarica il nostro approfondimento dedicato)
• la durata legale dei contratti è di 6+6 anni, anche per i preliminari (DL 63/2024)
• la trascrizione dei preliminari resta possibile ma con effetti limitati a tre anni (Risoluzione 4/E/2025)

Per operatori del settore, proprietari di fondi e sviluppatori, è ora possibile pianificare gli investimenti con maggiore sicurezza, sia sotto il profilo fiscale che contrattuale.